Épinard 🌳#64 - Rénover c'est bien, bien rénover c'est mieux.
Diagnostic de performance ou performance du diagnostic, Effet rebond etc
Hello 🌳
En matière de transition écologique, la rénovation des logements, c’est la base des fondations.
Pourtant, la France laisse filer ses objectifs… et la chaleur.
Plus de 6 millions de passoires thermiques, une ambition à 900 000 rénovations performantes par an d’ici 2030… mais à peine 90 000 en 2023.
Pourquoi un tel écart entre le plan sur le papier et la réalité sur le terrain ?
1) Parce que rénover un logement en France, c’est souvent un parcours semé d'embûches : techniques, financières, administratives…
2) Parce que le DPE a ses failles
3) Pourtant une maison bien rénovée ce valorise beaucoup mieux
Bref, un chantier qui peine à sortir de terre.
Voyons aujourd’hui comment on pourrait lui donner un coup de pouce.
Let's Go !
Gaël
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1- Pourquoi c’est si dur de rénover ?
Les freins sont multiples :
Freins Techniques
Certains logements sont complexes à rénover (présence d’amiante, architecture ancienne nécessitant des matériaux spécifiques, bâtiments classés au patrimoine, etc.). De plus, les travaux « globaux » impliquent l’intervention de multiples corps de métier (isolation, chauffage, ventilation…), ce qui rend le projet lourd à coordonner, notamment en copropriété.
En milieu urbain dense, des contraintes comme l’accès au bâtiment ou les réglementations d’urbanisme peuvent compliquer l’isolation par l’extérieur, etc.
On considère qu’environ deux tiers du parc nécessiteraient des rénovations énergétiques d’ampleur (classes D, E, F, G) – c’est donc un chantier industriel colossal.
En volume, cela représente plus de 20 millions de logements à traiter, dont une majorité de maisons individuelles anciennes, souvent en milieu rural ou périurbain.
Rien que pour atteindre les objectifs de la SNBC, il faudrait multiplier par 10 le rythme des rénovations performantes d’ici 2030.
Cela implique des moyens humains, techniques et financiers massifs, ainsi qu’une filière de la rénovation formée, organisée, et digne de confiance.
C’est un chantier industriel de grande ampleur, similaire à ce qu’on a pu connaître avec l’électrification ou le développement des réseaux routiers/autoroutiers après guerre.
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Freins Financiers
Une rénovation globale performante coûte entre 40 000 et 60 000 € pour une maison individuelle.
Même avec les aides publiques (MaPrimeRénov’, CEE, éco-prêt…), le reste à charge peut dépasser plusieurs dizaines de milliers d’euros, ce qui est hors de portée pour de nombreux ménages, en particulier les retraités ou les classes moyennes peu solvables.
Le retour sur investissement est perçu comme trop lent.
Les économies sur la facture d’énergie s’étalent sur 15, 20 ou 30 ans selon l’évolution des prix de l’énergie.
Freins Sociaux
En copropriété, décider et financer des travaux énergétiques exige une coordination des copropriétaires, ce qui aboutit souvent à l’inaction (il suffit que quelques copropriétaires s’y opposent, par crainte du coût, pour que le projet tombe à l’eau). Ce problème de gouvernance est fréquent dans les immeubles collectifs anciens, où les passoires sont nombreuses.
Par ailleurs, la rénovation soulève la question de la répercussion des coûts : pour un propriétaire bailleur, investir dans des travaux profite au locataire (qui verra sa facture réduite) plus qu’au propriétaire, du moins à court terme – c’est le dilemme du propriétaire-investisseur versus le bénéficiaire-occupant.
Même en l’absence de locataire, certains ménages (en particulier les seniors propriétaires de leur logement) hésitent à engager de gros travaux dont les bénéfices se verront à long terme, parfois au-delà de leur horizon d’occupation du logement.
Freins Psychologiques
La peur de mal faire, de tomber sur des artisans peu scrupuleux ou de ne pas récupérer son investissement pousse au statu quo.
Beaucoup de particuliers préfèrent investir dans ce qui se voit : une cuisine design, une véranda, une salle de bains moderne. L’isolation ou la ventilation, invisibles une fois posées, n’ont pas la même valeur émotionnelle.
87% des propriétaires interrogés dans une étude déclarent ainsi être prêts à investir pour améliorer le confort de leur logement, mais beaucoup citent en premier lieu des équipements de confort ou d’embellissement, l’efficacité énergétique venant après.
Si l’on ajoute à cela un parcours administratif souvent vécu comme la maison des fous d'Asterix, une lisibilité financière floue (combien va-t-on vraiment économiser ?), et une confiance fragile envers les entreprises du secteur... et tu obtiens un mur difficile à franchir.
Mais c’est au pied du mur qu’on voit mieux le mur !
Les pouvoirs publics en ont conscience et multiplient les initiatives pour y remédier (aides renforcées, accompagnement personnalisé via le réseau FAIRE/France Rénov’, etc.), mais le chemin à parcourir reste important pour atteindre les objectifs fixés et (re)gagner la confiance des Français.
2 - Le DPE : thermomètre cassé ou boussole utile ?
Le DPE (diagnostic de performance énergétique) est devenu un sésame incontournable : étiquette obligatoire pour louer ou vendre. Il influe directement sur la valeur d’un bien et sa possibilité d’être mis en location. Mais sa fiabilité reste perfectible :
Une enquête de 60 Millions de Consommateurs a montré qu’un même logement pouvait recevoir des étiquettes DPE différentes selon le diagnostiqueur — parfois avec deux ou trois classes d’écart.
Une analyse de la start-up Joole Diagnostics en 2023 a relevé que 20 % des DPE contenaient des erreurs factuelles majeures (année de construction, système de chauffage…), entraînant dans 60 % des cas une dégradation injustifiée de la note.
Ces écarts ont des conséquences concrètes : un logement classé G peut perdre jusqu’à 10 % de sa valeur par rapport au même logement classé D. Et à Paris, début 2023, 37 % des biens mis en vente étaient des passoires thermiques, signe que de nombreux propriétaires préfèrent vendre plutôt que rénover.
La réforme de 2021 a tenté de corriger le tir : désormais, tous les DPE sont calculés avec la méthode 3CL (basée sur les caractéristiques du bâti, non sur les factures), et le DPE est devenu juridiquement opposable.
Résultat : les cas de triche ont été divisés par deux (de 3,9 % à 1,7 % selon le Conseil d’Analyse Economique).
Le DPE est donc un outil utile pour repérer les logements à rénover, mais encore trop imprécis et instable pour servir de vrai guide de travaux.
Pour cela, il faut le compléter par un audit énergétique, un accompagnement humain, et une approche sur mesure.
D’ailleurs depuis avril 2023, cet audit est obligatoire pour les logements F et G mis en vente.
3 - Rénove et tu seras riche ?
Plus value “Verte”
Initialement purement informatif, le DPE est devenu un critère de valorisation important des logements sur le marché.
On observe ce qu’on appelle une “valeur verte” : les biens bien notés se vendent plus cher, tandis que les passoires subissent des décotes.
Des études statistiques menées par les Notaires de France montrent une corrélation de plus en plus forte entre l’étiquette énergie et le prix de vente.
En 2023, malgré une baisse générale des prix de l’immobilier ancien, les logements classés A ou B ont vu leurs prix se maintenir ou augmenter (+1 à +2%), alors que les logements classés F ou G ont baissé plus fortement (jusqu’à -6% sur un an pour les appartements F/G en moyenne).
Plus précisément, toutes choses égales par ailleurs, un logement classé G se vend en moyenne ~10% moins cher que le même logement s’il était classé D.
Inversement, décrocher une étiquette A ou B apporterait une petite prime de l’ordre de +3 à +18% par rapport à une maison similaire de classe D.
Cet impact grandissant du DPE sur la valeur pousse de plus en plus de propriétaires à envisager des travaux : on parle de “rénovation pour valorisation patrimoniale”.
Et, comme indiqué plus haut, les logements G puis F seront progressivement exclus du parc locatif.
Autant dire que pour un propriétaire bailleur, un mauvais DPE “plombe” la rentabilité : impossibilité d’ajuster le loyer, et à brève échéance impossibilité pure de louer. Cela incite soit à réaliser des travaux d’amélioration énergétique, soit à vendre le bien à un acquéreur qui aura les moyens de le rénover.
Économies d’énergies
Du point de vue du ménage, l’un des bénéfices attendus d’une rénovation est la baisse des factures d’énergie. En pratique, ces économies sont bien réelles, mais souvent décevantes par rapport aux promesses initiales. En moyenne, on observe une réduction de 20 à 30 % de la consommation d’énergie après rénovation, soit environ 2 000 à 2 500 kWh économisés par an et par logement. Cela représente 200 à 500 € d’économie annuelle selon le type d’énergie utilisée (gaz, électricité…).
Mais ces gains sont fréquemment en dessous des prévisions. Le Conseil d’Analyse Économique estime que les économies réelles sont environ 50 % inférieures aux estimations théoriques.
En cause ? L’effet rebond : une fois leur logement mieux isolé, les occupants ont tendance à améliorer leur confort en chauffant davantage, ce qui réduit d’autant les économies mesurées.
À cela s’ajoute le fait que les modèles de calcul utilisés pour projeter les gains sont souvent trop optimistes et ne tiennent pas compte du comportement réel des habitants.
Conclusion : les rénovations apportent un meilleur confort thermique, mais leur rentabilité financière directe est souvent surestimée.
Il vaut mieux les envisager comme un investissement global : confort, valeur patrimoniale, impact climatique.
Et avec la hausse des prix de l’énergie, ces économies, même modestes, prennent de plus en plus de valeur.
Quelles pistes pour réconcilier rénovation et transition écologique ?
Mieux accompagner les propriétaires : la rénovation énergétique reste un parcours semé d’embûches. La mise en place d’Accompagnateurs Rénov’ est essentielle pour aider les ménages à s’y retrouver dans les aides, choisir les bons travaux et artisans, et garantir la qualité finale. Ces tiers de confiance jouent un rôle clé dans le passage à l’acte.
Démocratiser le tiers-financement et les éco-prêts : permettre à des structures publiques ou privées d’avancer les fonds des travaux, avec un remboursement différé ou adossé aux économies d’énergie, peut lever le principal frein financier. De même, les éco-prêts à taux zéro devraient être plus accessibles, mieux promus et plus simples à activer.
Favoriser les projets collectifs : les rénovations en copropriété ou via des foncières solidaires permettent d’agir à plus grande échelle. Les copropriétés bien accompagnées peuvent mutualiser les coûts et viser des gains significatifs. Les foncières citoyennes, elles, achètent et rénovent des logements pour les remettre sur le marché à loyer abordable.
Massifier les innovations : des modèles comme EnergieSprong permettent de rénover en quelques jours grâce à des éléments préfabriqués, réduisant les coûts et les désagréments. Les isolants biosourcés et les plateformes de rénovation clé en main (Hellio, Effy…) offrent aussi des alternatives plus écologiques et plus simples.
Et surtout : arrêter de croire que chacun fera seul, spontanément, l’effort que l’État espère. C’est un projet collectif, qui demande des incitations fortes, de la pédagogie, et une vraie infrastructure d’accompagnement.
D’ailleurs pour les investisseurs, j’ai quelques idées pour mettre la main à la patte.
Comment participer à la rénovation du logement ?
Pas besoin de manier la truelle ou de grimper sur un toit pour s’impliquer dans la rénovation énergétique des logements.
1. Ta propre rénovation : impact direct et confort en bonus
Si tu es propriétaire de ta résidence principale ou d’un bien locatif, investir dans sa rénovation énergétique peut être à la fois un choix écologique, économique et stratégique. Aides publiques, baisse des factures, plus-value à la revente : c’est souvent l’un des meilleurs retours sur investissement…
2. SCPI spécialisées : la pierre rénovée
Certaines SCPI se concentrent sur la rénovation de logements anciens, avec une logique à la fois patrimoniale et environnementale. C’est le cas de Kyaneos, qui rénove des biens pour améliorer leur efficacité énergétique tout en maintenant des loyers accessibles.
En y investissant, tu finances indirectement des travaux d’isolation, de ventilation, ou de changement de systèmes de chauffage… Sans avoir à gérer de chantier.
3. Foncières engagées : mutualiser les efforts à grande échelle
Certaines foncières, comme VASCO, permettent le financement de travaux de rénovation pour des foyers dont le financement est un frein.
En investissant dans ce type d’acteurs, tu participes à la remise en état de milliers de mètres carrés de passoires énergétiques.
Conclusion
Tu l’as vu : rénover, c’est loin d’être un simple coup de pinceau. C’est un chantier technique, financier, social… mais aussi une des clés de la transition écologique.
Et bonne nouvelle : tu peux y contribuer, même sans casque de chantier. En rénovant ton propre logement, en finançant ceux des autres via des SCPI spécialisées ou en soutenant des foncières engagées, tu aides à transformer un parc immobilier vétuste en socle d’un avenir plus sobre et plus juste.
On se retrouve dans deux semaines pour une nouvelle édition 🌳
PS 1 : Si tu souhaites être accompagné(e) dans tes investissements, réserve une consultation ici
PS 2 : Toutes les éditions précédentes sont dispos ici.
👋
Gaël 🌳
⚠️ Et pour finir : Je voudrais te rappeler qu’ici tu ne trouveras pas de conseils d'investissement ni de recommandations personnalisées. Ces informations sont impersonnelles, uniquement à but informatif et pédagogique et ne sont pas adaptées aux besoins d'investissement d'une personne spécifique.Tu dois aussi garder en tête qu’investir dans des actifs cotés ou non cotés comporte un risque de perte partielle ou totale des montants investis ainsi qu'un risque d'illiquidité.Et enfin, le traitement fiscal d’un investissement dépend de la situation individuelle de chacun. Souviens-toi que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.