Épinard 🌳#61 - Rénover l'immobilier tertiaire
La partie immergée de la passoire énergétique
Hello 🌳
Si je vous parle de rénovation énergétique, vous allez sans doute penser à la couche de laine de verre qu’il faudrait mettre dans la toiture ou aux menuiseries à changer dans la cuisine pour arrêter de se les cailler quand l’hiver approche.
Vous le savez sans doute, mais le bâtiment est un secteur qui consomme BEAUCOUP d’énergie. 44% de l’énergie consommée en France pour être exact.
Si l’immobilier résidentiel est ce qui vient en premier en tête, il ne faut pas oublier les bâtiments tertiaires.
On parle tout de même de 15% de l’énergie finale en 2015.
Et de 8% des émissions directes de CO2. Yikes.
La rénovation énergétique des bureaux, des commerces, des locaux et de globalement tout l’immobilier non résidentiel ou industriel, est donc un enjeu majeur que l’on ne peut mettre de côté.
Allez, aujourd’hui on va analyser le dessous de l’iceberg la passoire énergétique, les solutions qui existent et les acteurs concernés.
Bonne lecture !
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Le tertiaire : autant de consommation d’énergie que d’activités
Déjà, remettons l’église le bâtiment au milieu du village.
Le bâti tertiaire est vaste et englobe toutes les activités en lien avec le secteur tertiaire. Merci Sherlock.
C’est-à-dire que ce sont tous les bâtiments en dehors du résidentiel et de l’industriel.
On y retrouve donc :
Les bureaux (entreprises, administrations publiques)
Les commerces (magasins, centres commerciaux)
L’enseignement (écoles, collèges, lycées, universités)
La santé (hôpitaux, cliniques, maisons de retraite)
L’hôtellerie et la restauration (hôtels, restaurants, cafés)
Les équipements culturels et sportifs (musées, bibliothèques, gymnases)
Les transports et infrastructures associées (gares, aéroports)
En France, le secteur tertiaire représente donc environ 1 milliard de m2 de surfaces bâties. Pour comparaison, les résidences principales des Français équivalent à 3 milliards de m2.
Quand on sait que ces bâtiments font partie des plus gros consommateurs d’énergie, notamment pour le chauffage, la climatisation et l’éclairage, on comprend pourquoi la facture environnementale est salée.
Surtout que la demande énergétique augmente d’environ +2 % par an depuis 2000.
L’efficacité des systèmes de chauffage et la performance énergétique des bâtiments ont beau s’améliorer depuis les années 1990, ce sont principalement les nouveaux usages liés aux équipements bureautiques, de communication et de climatisation assez énergivores qui font augmenter la demande.
Et puis surtout, beaucoup de bâtiments sont vétustes de par leur âge.
— 56 % des bâtiments ont été construits avant 1980.
— 26 % ont été construits entre 1980 et 1998.
— 18% des bâtiments ont moins de 20 ans.
Sans rénovation énergétique, ces bâtiments présentent des problèmes d’inconfort pour les usagers et une inadaptation aux nouveaux modes de vie et de travail.
Sauf qu’avec autant d’activités différentes et de locaux divers, difficile de définir une stratégie unique et cohérente qui réponde à ces besoins.
C’est là qu’intervient le décret tertiaire. roulement de tambour
Les enjeux de la rénovation et du décret tertiaire
Depuis 2019 et la loi ÉLAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique), les bâtis tertiaires concernés sont obligés de faire une rénovation énergétique ambitieuse pour répondre aux objectifs du décret tertiaire.
Ce dernier, aussi appelé Dispositif Éco-Énergie Tertiaire (DEET) vise une réduction de la consommation énergétique finale assez conséquente :
40 % d’ici 2030
50 % d’ici 2040
60 % d’ici 2050
Qui est concerné ?
→ Les propriétaires et locataires de bâtiments ou locaux privés ou publics dont la surface d’exploitation est supérieure ou égale à 1 000 m2.
→ Cette surface peut être cumulative si le bâtiment héberge plusieurs entreprises ou si le site se compose de plusieurs bâtiments.
→ Les constructions provisoires, les lieux de culte et les bâtiments de défense, de sécurité cible ou de sécurité intérieure du territoire ne sont pas concernés.
Depuis 2022, les propriétaires et locataires des bâtiments tertiaires doivent communiquer avant le 30 septembre, leurs consommations d’énergie de l’année précédente sur la plateforme OPERAT de l’ADEME.
Pour les autres, la rénovation énergétique n’est pas obligatoire, mais toujours pertinente à faire dans une démarche volontariste.
Surtout, elle permet de réduire les factures d’électricité, d’améliorer le confort et quotidien et d’augmenter la valeur du bâti. C’est déjà bien, non ?
Ce décret fixe une obligation de résultats et non pas de moyens.
C’est donc aux propriétaires et aux locataires de mettre en place les actions nécessaires pour construire leur propre stratégie de réduction de consommation énergétique : travaux, gestion d’énergie, changements d’usages...
Et c’est là que ça peut s’avérer compliqué.
Concrètement, quelles sont les solutions de rénovation ?
La rénovation énergétique des bâtis tertiaires passe par plusieurs leviers :
l’amélioration de l’enveloppe du bâti
l’optimisation des équipements techniques
le recours aux énergies renouvelables quand c’est possible
une meilleure gestion des usages
Globalement, il faut limiter les fuites d’air, améliorer les interfaces (murs, baies) et les interactions (menuiseries, ventilation, isolation, chauffage) mais aussi réduire les ponts thermiques et installer des équipements performants, correctement dimensionnés, posés et entretenus.
Ce n’est pas pour rien si on pense directement à l’isolation quand on parle de rénovation énergétique. Une mauvaise isolation peut être responsable de 30 à 50 % des pertes de chaleur d’un bâtiment.
Pour optimiser la performance énergétique, plusieurs solutions existent :
L’isolation par l’extérieur qui est la plus efficace pour limiter les ponts thermiques et améliorer l’inertie.
L’isolation par l’intérieur pour faire face à certaines contraintes architecturales.
Le remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage qui réduit jusqu’à 80% des pertes de chaleur.
L’installation de protections solaires pour limiter l’utilisation de la climatisation en été.
Ensuite, les solutions de modernisation technique concernent plutôt :
Les systèmes de chauffage, de climatisation et de production d’eau chaude.
L’éclairage avec l’installation de LED qui permettent de réduire la consommation d’énergie liée à l’éclairage de 50% à 80 % selon l’ADEME.
L’installation d’une gestion technique de bâtiment (GTB) pour piloter en temps réel le chauffage, l’éclairage, l’eau, la ventilation et la climatisation en fonction de l’occupation des lieux. Bien configurée, elle peut permettre jusqu’à 30% d’économies d’énergie.
Sans oublier l’énergie en tant que telle : quelle source est utilisée ?
L’installation de panneaux photovoltaïque et/ou de pompes à chaleur réduit l’empreinte carbone et la consommation finale des bâtiments.
Mais une bonne rénovation énergétique ne se fait pas sans un changement des usages et des comportements.
Et c’est là que ça peut être plus complexe.
Dans les 2/3 des cas, l’exploitant de l’activité tertiaire est un locataire qui utilise le bâti pour son activité professionnelle. Il peut se créer des conflits d’intérêts entre le propriétaire qui doit baisser sa consommation d’énergie et le locataire qui ne veut/peut modifier certaines habitudes.
Comme mettre le chauffage à 21° plutôt que 19°.
Mets un pull Jean-Mi !
Qui sont les acteurs de cette rénovation énergétique ?
OK c’est bien beau d’avoir ces objectifs et ces chiffres, mais qui sont les acteurs qui peuvent réellement œuvrer pour y arriver ?
Pas une seule main, mais une chaîne d’acteurs.
En première ligne : les propriétaires et bailleurs (SCPI, SCI, OPCI et autres sociétés immobilière), tenus de financer les rénovations pour se conformer au décret tertiaire – avec l’appui d’OPERAT, la plateforme qui centralise déclarations, FAQ et bonnes pratiques.
Juste derrière, les locataires, qui ont tout à gagner à voir leur facture énergétique baisser… sauf que leurs usages ne sont pas toujours alignés avec les objectifs des propriétaires. D’où l’intérêt des baux “verts”, ces contrats qui fixent noir sur blanc des engagements partagés.
Troisième maillon : les collectivités, premières concernées vu la taille de leur parc (écoles, hôpitaux, bureaux), mais souvent freinées par les arbitrages budgétaires.
Viennent ensuite les industriels du BTP et les sociétés de services énergétiques, bras armés de la rénovation : des audits jusqu’à la gestion intelligente des bâtiments.
Et pour huiler la machine : l’État et l’ADEME, qui déversent subventions et conseils méthodologiques à tous les étages – plus de 6 milliards mobilisés pour les bâtiments publics, des aides dédiées aux PME, et une plateforme pour ne pas se perdre en route.
Comment participer à l’effort du secteur ?
Pas besoin d’enfiler un casque de chantier pour participer à la rénovation énergétique du tertiaire. Plusieurs portes d’entrée s’offrent à toi, selon ton appétence pour le risque, ta sensibilité à l’impact… et ton goût pour les jeux de mots immobiliers.
1. SCPI, SCI, OPCI : miser sur la pierre… mais pas froide
Certaines SCPI et SCI orientent activement leurs stratégies vers la rénovation énergétique du parc tertiaire.
En investissant dans ces véhicules, tu participes indirectement au financement des travaux d’isolation, de modernisation des systèmes de chauffage ou encore à l’installation de GTB (gestion technique du bâtiment).
Et tu captes au passage des revenus locatifs potentiellement revalorisés grâce à un bâti plus performant.
2. Actions et fonds cotés : les bras armés de la transition
Du côté des marchés financiers, certaines entreprises sont au cœur de cette transformation. On pense notamment :
Aux bureaux d’ingénierie spécialisés
Aux industriels du BTP (comme Vinci, Bouygues, Spie),
Aux fournisseurs de solutions d’efficacité énergétique et de smart building (ex. Schneider Electric, Siemens, Johnson Controls),
Et aux installateurs d’équipements techniques (comme les fabricants de pompes à chaleur ou de systèmes de ventilation performants).
Des fonds thématiques ou ESG permettent d’y accéder sans avoir à choisir individuellement chaque titre.
3. Green bonds & obligations vertes : un revenu fixe, un impact concret
Certaines collectivités locales, foncières ou grands groupes immobiliers émettent des obligations vertes pour financer la rénovation énergétique de bâtiments publics ou tertiaires. C’est une façon d’obtenir un rendement régulier tout en finançant des projets traçables, encadrés par des cadres d’émission précis (Green Bond Principles, EU Taxonomy…).
4. Crowdfunding immobilier (mais pas n’importe lequel)
Des plateformes de financement participatif proposent des projets de rénovation énergétique de bâtiments tertiaires. Attention ici à bien sélectionner les plateformes et à vérifier l’alignement réel avec les objectifs climatiques (diagnostics, matériaux utilisés, suivi post-rénovation…).
Conclusion
Tu l’auras compris, la rénovation énergétique du tertiaire, c’est à la fois un défi technique, un casse-tête réglementaire, une nécessité… et une opportunité d’investissement concrète.
Et quand on sait que derrière chaque façade mal isolée se cache une facture énergétique évitable (et des tonnes de CO₂ en trop), investir dans la rénovation, c’est aussi investir dans un futur un peu moins étouffant.
Alors, on le met ce pull ?
On se retrouve dans deux semaines pour une nouvelle édition.
PS 1 : Si tu souhaites être accompagné(e) dans tes investissements, réserve une consultation ici
PS 2 : Toutes les éditions précédentes sont dispos ici.
👋
Gaël 🌳
⚠️ Et pour finir : Je voudrais te rappeler qu’ici tu ne trouveras pas de conseils d'investissement ni de recommandations personnalisées. Ces informations sont impersonnelles, uniquement à but informatif et pédagogique et ne sont pas adaptées aux besoins d'investissement d'une personne spécifique.Tu dois aussi garder en tête qu’investir dans des actifs cotés ou non cotés comporte un risque de perte partielle ou totale des montants investis ainsi qu'un risque d'illiquidité.Et enfin, le traitement fiscal d’un investissement dépend de la situation individuelle de chacun. Souviens-toi que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.