Épinard 🌳#42 - La mini maison dans la prairie
Immobilier et Tiny house : petite maison, grandes ambitions.
Hello 🌳
Aujourd’hui je vous parle d’un sujet qui me tient particulièrement à cœur : la tiny house.
Petite maison mais grands questionnements, ce n’est pas pour rien si elle est devenue populaire ces dernières années.
Crise du logement, crise environnementale, la tiny a tout pour plaire (ou presque).
Surtout, elle ouvre la réflexion sur la propriété individuelle, l’artificialisation des sols, le manque de logements, l’insalubrité et les résidences secondaires. Oui, rien que ça.
Ce mode de vie représente un extrême, j’en suis bien conscient. Peu de personnes seraient prêtes aujourd’hui à vivre à deux, trois voire quatre dans moins de 30m2. Mais il permet de nous requestionner sur la taille et la fonctionnalité de nos logements.
Home tour d’une solution alternative parmi tant d’autres. Et puis disons-le, enfant, qui n’a jamais rêvé de vivre dans une cabane ?
Aujourd’hui on décortique :
Ce qu’est exactement une tiny house.
Les avantages à vivre dans tout petit.
Les choses qui donnent moins envie.
Combien ça coûte d’avoir une tiny.
Let’s go !
Gaël
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🏠 Chéri, j’ai rétréci l’appart
C’est une réalité en France : il est de plus en plus difficile de se loger.
Les logements proposés sont parfois très insalubres (coucou le DPE G et les passoires énergétiques) et dans les villes touristiques, les résidences secondaires et vides 10 mois dans l’année sont très nombreuses.
Ces résidences de vacances ont d’ailleurs explosé ces dernières années. Le pays compte 1,2 million de logements vacants depuis plus d’un an et plus de 3,5 millions de résidences secondaires sur tout le territoire. C’est trois fois plus qu’il y a 50 ans. Gloups.
Et pourtant la population française continue d’augmenter. Les rénovations énergétiques ne peuvent donc pas être les seules solutions pour proposer des logements décents et assez nombreux. Comme le souligne la Fondation Abbé Pierre, 400 000 nouveaux logements devraient sortir de terre chaque année pendant 10 ans pour répondre aux prévisions en termes de croissance.
Surtout lorsque l’on sait que la taille moyenne d’une habitation a augmenté de +15m2 par personne. On est passé d’environ 25m2 par personne en 1973 à 40m2 cinquante plus tard. Séparations fréquentes, baisse des familles nombreuses, habitation en couple plus tardive… les raisons de se retrouver avec un (trop) grand logement sont nombreuses.
Mais avons-nous vraiment besoin d’un chez-soi avec une ou deux pièces vides dans le contexte social et environnemental actuel ? C’est tout l’imaginaire autour du fait d’être propriétaire qui est à envisager sous un nouvel angle.
Et c’est là que la Tiny rentre en jeu.
[Sponsor] Investir pour la rénovation des logements avec Kyaneos Pierre.
Pas peu fier de vous présenter ce nouveau sponsor dont je suis les travaux (littéralement) depuis longtemps.
Kyaneos Pierre, c’est une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Sa mission est simple : acheter des immeubles, les rénover puis les mettre en location.
Ses particularités :
Elle se concentre sur le logement (~90% de son patrimoine) dans les villes moyennes françaises comme Avignon, Montélimar, Auxerre…
Une volonté de réhabiliter le parc immobilier français. Et en 6 ans, ils ont déjà rénové plus de 3000 logements et ils continuent avec un rythme actuel de 1000 logements par an. La transition mise en application : Isolation des murs, des combles, double vitrage et VMC pour plus de 80% des logements après rénovation, auxquels s’ajoute quand c’est possible la mise en place de pompe à chaleur ou d’énergie renouvelable.
Et pour rénover encore davantage, ils viennent de changer les conditions d’accès à la SCPI :
un ticket d’entrée qui passe de 11000€ à 2200€
un nouveau prix de part à 220€ ce qui facilite le versement programmé pour se constituer une épargne de façon progressive
un réinvestissement des dividendes possible pour faire fructifier encore davantage son patrimoine
(Re)Découvrez cette SPCI qui permet d’allier impact et rendement financier.
Pour rappel, investir en SCPI est un investissement long terme qui comporte des risques notamment de perte en capital et de liquidité. Vous devez prendre connaissance de l’ensemble des documents réglementaires avant toute décision d’investir. Les performances passées ne préjugent pas des performances à venir.
Déjà, qu’est-ce qu’une Tiny House ?
La Tiny House, ou minuscule maison pour les frenchies au fond de la salle, est un concept d’habitat assez récent. Lancée dans les années 2000 aux USA par Jay Schafer suite à une envie de minimalisme et de proximité avec la nature puis popularisée en 2005 pour faire face aux ravages liés à l’ouragan Katrina, la tiny s’exporte en France dans les années 2010.
Entre caravane, mobile home et maison individuelle, cette petite habitation est une maison sur roues car elle est construite sur une remorque. Plus ou moins facilement déplaçable et mobile, elle fait généralement entre 13 et 30m2 pour les plus luxueuses. Sa hauteur est assez conséquente (maximum 4,20 mètres si elle circule pour max 10m de long) ce qui laisse de la place pour une ou plusieurs mezzanines et des espaces nuit qui s’y nichent de manière très cocooning avec vue directe sur les étoiles.
Cette maison sur roues n’est pas une cabane au fond du jardin ou la résidence de vacances mal isolée de Mamie où il n’est possible de vivre seulement 4 mois dans l’année sans se cailler les miches.
C’est une maison à ossature bois où les normes d’isolation en vigueur sont respectées et où se retrouve tout le confort moderne d’un logement traditionnel. En plus, les matériaux utilisés pour sa construction sont le plus souvent écologiques.
Vivre en Tiny : une solution alternative qui fait rimer écologie et propriété individuelle
Bon, pas littéralement. Mais vous avez compris.
Un des avantages majeurs de la Tiny reste son faible impact environnemental comparé aux habitations classiques.
Comment est-ce possible ?
Premièrement : le bois. Comme je le disais dans une ancienne newsletter, ce matériau a le potentiel de transformer n’importe quel bâtiment en unité de stockage carbone. À condition que le bois ne devienne pas pourri ou qu’il ne brûle pas. Et que les forêts soient gérées durablement en parallèle.
Deuxièmement : l’artificialisation des sols. Le principe de la Tiny est d’être mobile. Pas besoin de fondations ou de dalle de béton pour pérenniser l’habitation. Même si elle n’a pas vocation à bouger et va rester sur un terrain dédié, l’emprise au sol et l’artificialisation sont bien moindres qu’un pavillon individuel. Ce sont les vers de terre et tous les micro-organismes qui disent merci.
D’ailleurs, quoi de mieux pour répondre à l’objectif “zéro artificialisation nette” fixée pour 2050 ? Sans oublier que le secteur du bâtiment, reste le 2e secteur le plus émissif en France avec 23 % des émissions de gaz à effet de serre lié à la construction (merci le béton) et l’utilisation (merci le chauffage).
Troisièmement : qui dit petite maison, dit petite consommation, dit mode de vie minimaliste.
Vivre dans moins de 20m2 au quotidien ça implique de faire des choix. Emporter les 257 livres de sa bibliothèque actuelle n’est peut-être pas une option quand il faut encore ranger casseroles, vêtements et électroménager. Ce mini espace rime avec retour à l’essentiel.
La simplicité du temps dehors, de la lecture (sur une liseuse !), des activités créatives et sportives est remise au centre. La maison est allégée comme le sont la charge mentale et les dépenses liées à l’énergie.
Et puis, sur un terrain constructible, non constructible, au bout d’un éco-hameau ou du verger familial, poser une Tiny est un moyen de lutter contre les problèmes de logement récurrents et d’avoir accès à la propriété individuelle. À condition de rentrer dans les clous et d’avoir l’autorisation pour poser sa Tiny. Mais, on reparle de ça juste après.
Derniers points positifs et avantages non négligeables :
— pas d’impôt sur le foncier si la tiny reste mobile
— une décote faible
— la possibilité d’être entièrement autonome en eau et en électricité
— l’accès à la propriété individuelle sans endettement sur 25 ans (même si l’évolution des prix ces 15 dernières années questionne cette première ambition).
La Tiny, c’est pas pour tout le monde
Tout choix aussi extrême à ses avantages et ses inconvénients. Et même si la Tiny ne convient pas à tout le monde, elle a au moins le mérite d’ouvrir les possibles quand il s’agit de penser aux formes d’habitat alternatif.
Riquiqui et peu d’ami·es
Premier frein et pas des moindres : le manque d’espace.
Eh oui ! Cet espace réduit peut être plus difficile pour les personnes qui ont un ou plusieurs enfants ou bien des animaux. Les chambres sur les mezzanines permettent moins d’intimité et accueillir des tablées de 15 personnes pour les moments festifs peut s’avérer être un casse-tête. Reste toujours la possibilité d’une terrasse en bois fixe à l’extérieur pour refaire le monde avec ses ami·es lors des chaudes soirées d’été.
Cette gestion d’espace doit se faire au quotidien, avec des choix rigoureux concernant les achats qui ne pèseront pas trop lourds sur la remorque, les biens à posséder et la disposition optimale des plans.
Aussi, le rangement doit être fait tous les jours. Parce que mine de rien, un petit espace demande plus de rigueur qu’une grande maison. Une paire de chaussures qui traîne sur le paillasson et c’est tout le salon qui paraît encombré.
Législation et autorisation
Avoir une tiny house, c’est avoir la possibilité de bouger avec un peu partout. Sur le papier, ça peut vendre du rêve. Mais dans la réalité, ce n’est pas aussi simple. Stationner sa tiny peut être un vrai défi, surtout dans les zones urbaines.
Depuis 2014 et la loi Alur, les tiny houses ont une existence juridique à part entière. Ce ne sont plus des caravanes ou des mobiles homes. Elles sont donc soumises aux règles d’urbanisme comme les constructions légères et mobiles telles que les roulottes ou les yourtes.
Tout dépend des communes, mais il n’est pas toujours évident de recevoir une autorisation pour stationner sa Tiny. À savoir qu’il est possible de rester 3 mois sur une propriété privée sans déclaration. Passé cette date, il faut avoir l’accord de la mairie.
Heureusement, aujourd’hui les choses sont en train de changer et plusieurs communes telles que Commana en Bretagne, sont en train de créer des espaces et des mesures dédiées aux tiny houses :
Changement du plan d’urbanisme (PLU) pour faciliter l’installation d’une Tiny.
Création de zones dédiées aux tiny houses dans des éco-hameaux.
Démarches administratives assouplies comme l’autorisation de s’installer sur des zones non constructibles ou des terrains utilisés pour des usages spécifiques.
Encouragement des initiatives locales.
L’important reste d’en parler à sa commune pour voir les règles spécifiques et si cette dernière est réfractaire à l’idée ou enthousiaste au projet. Et même s’il reste beaucoup de pédagogie à faire autour de cette question, les solutions alternatives existent : bail emphytéotique de longue durée (entre 18 et 99 ans), éco-hameaux, lieu dédié…
La banque n’est pas l’amie des Tiny
Dernier point non négligeable : il n’est pas possible de faire un emprunt immobilier pour bâtir sa Tiny. Et avec les prix qui augmentent (parfois jusqu’à dépasser 100 000 €), il faut trouver d’autres manières de financer la (petite) maison de ses rêves.
D’autres critères peuvent faire pencher la balance :
Comme pour les maisons traditionnelles à ossature bois, il faut un entretien régulier du bois tous les 5 à 10 ans avec des produits insecticides et anti-champignons qui peuvent être onéreux et surtout peu écologiques.
Difficile de trouver une assurance pour cette maison hybride. Lorsqu’elle roule, il faut assurer la remorque et avoir une assurance caravane mais quand elle est posée le mieux est d’avoir une assurance habitation classique.
Le juste prix (de la Tiny)
Ok c’est bien Gaël mais combien ça coûte de faire construire une Tiny ?
Et bien, ça dépend. Eh oui !
Ça dépend des matériaux choisis, de la disposition et du plan, des finitions, des constructeurs si vous décidez de ne pas faire de l’auto-construction, et la liste peut continuer encore longtemps.
Mais il y a une chose qui est flagrante : c’est l’évolution du prix des Tiny ces dernières années. Et le prix des matériaux qui augmente n’est pas la seule raison de cette dernière (salut le bois qui est monté depuis 2020). Entre la popularité de ces habitations nouvelle génération, l’augmentation du nombre de constructeurs et la modernisation des intérieurs, les chiffres d’une Tiny peuvent (très) vite augmenter aujourd’hui :
Au début, en 2013 - 2015 les prix étaient assez bas car ce concept était encore nouveau. Il y avait peu de constructeurs sur le marché et les modèles étaient basiques avec des matériaux simples et minimalistes. Une tiny house tournait aux environs de 25 K.
Puis en 2016 - 2018 la croissance de la demande fait qu’il y a de plus en plus de nouveaux constructeurs et l’augmentation des prix est directe. Construire une tiny coûte entre 20K et 60K en fonction de la taille et des équipements.
Les années 2019 - 2021 marquent un tournant avec une concurrence plus forte entre constructeurs, des offres qui se diversifient et des prix qui continuent d’augmenter. L’entrée de gamme est proche de 25K et le haut de gamme avoisine les 80K.
Depuis 2022 les prix augmentent en suivant l’innovation technologique, les fluctuations des coûts des matériaux et l’évolution de la demande. Construire une tiny commence à 30K et peut maintenant largement dépasser les 100 K.
Ce budget conséquent s’éloigne de l’ambition première de ces petites maisons : rendre accessibilité de la propriété aux petits budgets.
Mais plusieurs options peuvent faire varier le prix du simple au triple :
l’auto-construction
acheter une tiny d’occasion
travailler avec un constructeur qui livre une tiny hors d’eau hors d’air mais où l’intérieur reste à faire
acheter une tiny clés en main
faire construire une tiny sur-mesure et clé en main
Sans oublier le prix d’achat du terrain.
Quoi qu’il en soit, ces mini maisons ont le mérite de repenser notre rapport à l’habitation, la possession et ouvrent les possibles sur les imaginaires quand il s’agit de logement, tout comme les yourtes, les maisons container ou le co-living.
Pour aller plus loin
Si cette édition vous a donné envie de tester ou même carrément de passer le pas (pourquoi pas !), voici quelques ressources pour commencer à vous immerger dans cet univers :
Les constructeurs : Baluchon, LaTinyHouse
Les sites pour tout comprendre à cet habitat : Tiny house France, Collectif Tiny
Le Livre référence : Tiny homes, simple shelter - Lloyd Kahn
Un projet de construction documenté sur Youtube : Livingston
Conclusion
Dans un monde en transition, la tiny house nous pousse à repenser notre manière de loger.
Et il y a sûrement un équilibre à trouver entre le pavillon en banlieue dépendant de la voiture et la tiny house au milieu des champs.
Je suis curieux de savoir ce que tu as pensé de cette édition 👇
On se retrouve dans deux semaines pour une nouvelle édition.
PS 1: Si tu souhaites être accompagné(e) dans tes investissements, réserve une consultation ici
PS 2 : Toutes les éditions précédentes sont dispos ici. Elles sont rangées par grand thème pour que tu puisses t'y retrouver facilement.
👋
Gaël 🌳
⚠️ Et pour finir : Je voudrais te rappeler qu’ici tu ne trouveras pas de conseils d'investissement ni de recommandations personnalisées. Ces informations sont impersonnelles, uniquement à but informatif et pédagogique et ne sont pas adaptées aux besoins d'investissement d'une personne spécifique.Tu dois aussi garder en tête qu’investir dans des actifs cotés ou non cotés comporte un risque de perte partielle ou totale des montants investis ainsi qu'un risque d'illiquidité.Et enfin, le traitement fiscal d’un investissement dépend de la situation individuelle de chacun. Souviens-toi que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.